Apartman Site Yönetimi

Modern şehirleşmenin bir sonucu; hemen hemen herkes yoğun bir iş temposu içerisinde çalışmaktadır. Bu durum Bina sakinlerinin oturdukları konutları kendilerinin yönetmeleri için vakit ayırmayı imkânsız hale getirmektedir.Apartman Yönetimi,Bina Yönetimi,Site Yönetimi,İş Merkezi Yönetimi,Tesis Yönetimi Süresince Çalıştığımız proje malikleri / sakinleri il dürüstlük ve güven ilkesi doğrultusunda çözüm odaklı anlayışımızla şeffaf kaliteli ve en kısa sürede en iyi hizmeti vermekteyiz .

Apartman Yönetimi,Bina Yönetimi,Site Yönetimi,İş Merkezi Yönetimi,Tesis Yönetimi Süresince Çalıştığımız proje malikleri / sakinleri il dürüstlük ve güven ilkesi doğrultusunda çözüm odaklı anlayışımızla şeffaf kaliteli ve en kısa sürede en iyi hizmeti vermekteyiz

Hizmetlerimiz

Bina ve Tesis Yönetimi

Bina, İş Merkezi veya Avm’ler de Yönetim temel olarak 4 ana başlıkla yapılmaktadır.

  1. HUKUKİ
  2. TEKNİK
  3. İDARİ
  4. FİNANS

4 ana başlık çerçevesinde yönetim işleyişi yürütülmesi gerekmektedir. Her bir başlığın kendi içinde ve diğer işlerle birbirine bağlı bileşenleri mevcuttur.

Firmamız; bu başlıkları gerektiği oranda, zamanında yapılan uygulamalar ve şeffaf, anlaşılabilir yöntemle tamamen odağında çözümü üreterek yönetim hizmetini vermektedir.

Bina, Site, Toplu yapılarda Yönetim;

  1. Geçici Yönetim;

Müteahhit Firma İnşaat imalatını bitirmesi ile daire, işyeri teslimleri yapmaya başlar ve aynı anda Yönetimin kurulması gerekmektedir. Bu aşamada biz ODAK YÖNETİM olarak Yönetim Hizmetini devralarak Geçici Bina Yönetimi’ni oluşturmaktayız.

Geçici Bina Yönetimi’nin Avantajları

Müteahhit firma açısından Geçici Konut Yönetimi’nin avantajı, bina teslim aşamalarında ufak tefek eksikler yüzünden müşterileriyle kötü olmamak ve resmi olarak kendilerine ait olmayan sorumlulukları yüklenmeyerek imalatın sonunda sıkıntı yaşamadan Bina Yönetimi’ne devretmektedirler.

Bina sakinleri açısından ise komşular birbirini tanımamakta ve herkesin kendine ait işleri olması nedeniyle bina yönetim işi için ayrıca zaman ayıramamakta olmalarından dolayı yöneticilik işi ortada kalmamaktadır. Geçici Bina Yönetim Hizmeti ile bina sakinleri bu iş yükünden kurtulmaktadırlar.

  1. Mevcut Yönetimden yönetimi devralma;

Apartman / sitenizde yapılan genel kurulda Bina Yöneticiliği ’ne Şirketimizin seçilmesini takiben başta Kat Mülkiyeti Kanunu olmak üzere yürürlükteki tüm kanun, tüzük ve yönetmeliklerin yöneticiye yüklediği görev ve sorumluluklar çerçevesinde Şirketimiz Apartman/Site Yönetim görevini bir sonraki genel kurula kadar sürdürür.

Şirketimiz bu görev ve sorumluluklar çerçevesinde;

  • Gelir ve giderlerin işletme defterine düzenli olarak işlenmesi,
  • Her bir daire için kat maliklerinin ve kiracılarının borç/alacak durumlarının takibi,
  • Aylık gelir, gider ve borçlu listelerinin her ay düzenli olarak hazırlanarak tüm kat maliklerine ve apartman sakinlerine ulaştırılması,
  • Borcunu zamanında ödemeyenlerden alacakların gerekirse uzman hukukçularımız vasıtası ile icra marifetiyle tahsilinin sağlanması,
  • Siteniz ile ilgili konularda 3. şahıslarla olan hukuki itilafların takibi,
  • Sitenizde su, kanalizasyon, elektrik, asansör, çatı ve diğer müşterek kullanım alanlarında meydana gelecek arızaların giderilmesi, bakımlarının yapılması,
  • Site Personeli ile ilgili olarak SGK'ya verilmesi gereken bildirgelerin hazırlanması, primlerinin yatırılması ve diğer tüm personel işlemlerinin takibi,
  • Merkezi Sistem Faturalarının düzenlenmesi takip edilmesi tahsil edilmesi, gibi yöneticinin düzenli olarak yapmak zorunda olduğu işlemlerin yanı sıra siteniz genel kurulunun yöneticiye verdiği ve yetkilendirdiği işleri de görev süresi içinde eksiksiz olarak denetçinin gözetiminde yapacaktır.

Yönetim Danışmanlığı

Bu alternatifte yönetici sorumluluğu apartmanınız yöneticisine ait olup, Şirketimiz;

Her hafta apartman / site v.b yöneticisinden alınacak gider ve gelir bilgilerini işletme defterine düzenli olarak işlenmesini sağlayacak,

Her bir daire / bağımsız bölüm için kat maliklerinin ve kiracılarının borç/alacak durumlarını takip edecek,

Aylık gelir, gider ve borçlu listelerini her ay düzenli olarak hazırlayarak yöneticinize ulaştıracak,

Personeller ile ilgili olarak SGK'ya verilmesi gereken bildirgeleri yöneticinize ulaştıracak,

Site sakinleri ve kat malikleri için tanımlanacak kullanıcı adları ve şifreleri yönetici kanalı ile sitedeki ilgililere ulaştıracak, verilerin internet tabanlı programımıza girilmesini ve ayda en az 4 kez bilgilerin güncellenmesini sağlayacaktır.

Anlaşmalı hukukçularımızdan destek alabilir, ödemesini geciktiren komşularınızla kötü olmadan apartman paralarının tahsilini sağlayabilirsiniz.

Site Yönetim Kurulu ve Denetim Kurulu ile site sakinleri, kiracılar ve site çalışanlarından gelen her türlü soruna, sitelerde yaşanan problemlere, yaşanan sıkıntılara ve anlaşmazlıklara mevzuat doğrultusunda çözüm üretilmesi. Genel Kurul danışmanlığı. Genel Kurulun sevk ve idaresi. Site hesaplarının resmi kayıtları göre incelenmesi. Yönetim planı hazırlanması. İşletme projesi olmayan sitelere işletme projesi yapılması.

Müteahhit firmalara site yönetimi ile ilgili olarak her türlü desteğin verilmesi, geçici yönetim ve denetim kurullarının atanması. Yönetici ya da yönetim kurulu seçimi yapamayan sitelere danışmanlık hizmeti verilmesi.

Site Yönetim Kurulu Başkan ve Üyelerinden gelen ve site yönetimi ile ilgili her türlü sorunlara çözüm üretimi

Site Denetim Kurulu Başkan ve Üyelerinden gelen ve site yönetim ve denetimi ile ilgili her türlü sorunlara çözüm üretimi,

Apartman Yönetici ve Deneticilerinden gelen türlü sorunlara çözüm üretimi,

Site malikleri ve kiracılarından gelen her türlü sorunlara çözüm üretimi, vb. hizmetler.

Yönetim Planı Hazırlama

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun 28. maddesi yönetim planını tanımlamaktadır. Yasanın ilgili maddesine göre YÖNETİM PLANI; sitenin yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.

Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır

Yönetim Planı inşaat aşamasında hazırlanması gereken bir belgedir.

Müteahhit firmalar inşaat yapımı aşamasında daha sonra değiştirilmesi hemen hemen mümkün olmayan yönetim planlarını hızlı bir şekilde hazırlamaktadırlar. Ancak bu ileriki aşamalarda ciddi problemlere sebep vermektedir.

ODAK YÖNETİM olarak bu aşamada yönetim planı hazırlamaktayız.

Yönetim Planını Temel olarak 4 kategoride kategoride değerlendiriyoruz.

  1. Hukuksal açından

634 sayılı yasaya uygunluk ve bütünlüğün sağlanması,

Medeni Hukuka uygunluk,

Borçlar Kanununa uygunluk gibi çeşitli kanun ve yönetmeliklere göre düzenlenmesi

 

  1. Teknik açıdan

Binanın bağımsız bölümlerinin teknik olarak tanımlanması

Tahsisli alanların yazılması, gibi teknik konuları içeren şartların oluşturulması sağlanır.

İlgili kurumlara verilen projelere uyumlu plan düzenlenir.

 

  1. İdari açıdan

Yönetimin oluşturulması,

Denetimin oluşturulması,

Geçici yönetim,

Sitede yaşam kuralları,

 

  1. Finansal Açıdan

İşletme bütçesinin kurallarının belirtilmesi,

Aidatların paylaştırılması,

 

Ve siteye ait özel durumların tespitleri yönetim planına işlenmesi gibi çeşitli düzenlemeler

Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Yasaya göre kat maliklerinin mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.

Temizlik Hizmetleri

Profesyonel Site Yönetim hizmeti verdiğimiz yerlerde veya yönetimin sizler tarafından yapıldığı durumlarda dışardan hizmet olarak aşağıda başlıkları olan Site Temizlik İşlerini yapmaktayız.

1. Yönetimini yaptığımız Sitelerde veya yönetimin sizler tarafından yapıldığı durumlarda dışardan hizmet olarak aşağıda başlıkları olan işleri yapmaktayız. 

2. Ortak mahallerde bulunan;

  • asansörler,  merdiven ve korkuluklar, posta kutuları, girişler, bodrum kat,
  • depo ve sığınak alanları, yağmur suyu giderleri, otoparklar,
  • duş ve WC’ler, çocuk oyun sahaları, yürüme yolları,
  • genel dinlenme alanları, spor alanları, peyzaj alanları yeşil alanlar,  banklar, çöp kutuları,
  • havuzlar, sosyal tesisler, sauna, hamam v.b
  • yönetim binası ve müştemilatı,
  • Dairelerden günlük çöp ve diğer evsel atık toplaması.

3. Ortak alanlarda bulunan tüm çöplerin, atıkların toplanması ve tasnifi,

4. Çöp konteynerlerinin ve mahallinin temizliğinin yapılması.

  • Ayrıca; siteye ek olarak tesis edilebilecek tüm benzer sistemlerin hijyenik şartlarda temizliğinin sağlanması.
  • İş merkezi veya Avm’ lere ait alanların temizlenmesi konusunda sizlere hizmet için hazırız.

5. Evlerinizin iç temizliği konusunda ekiplerimiz mevcuttur.

6. İnşaat sonrası temel temizlik hizmeti vermekteyiz.

Mevzuat

Borçlar Kanunu

Kira Akdi İle İlgili Hükümler ( C ) Müstecirin Borçları(Kiracının Borçları):
I-Borca Muvafık Surette Tekayyüt:
Madde 256 - Müstecir mecuru kullanırken tam bir ihtimam dairesinde harekat ve apartman icarında bina dahilinde oturanlara karşı icabeden vazifeleri ifa ile mükelleftir Müstecir vuku bulan ihtara rağmen bu mükellefiyete daimi surette muhalefet eder yahut açıktan açığa fena kullanarak mecura daimi bir zarar iras eylerse mucir tazminat ile birlikte icar akdinin hemen feshini talep edebilir.
Mecurda, icrası mucire ait tamirata lüzum hâsıl olduğu yahut üçüncü bir şahıs mecur üzerinde bir hak iddia ettiği takdirde; müstecir, keyfiyeti hemen mucire ihbar etmekle mükelleftir. Aksi takdirde zarardan mesul olur.

II-Kiranın Tediyesi
Madde 257 - Müstecir kirayı akit ile yahut mahalli adet ile muayyen olan zamanda tediyeye mecburdur.
Böyle muayyen bir zaman bulunmadığı takdirde, icar altı aylık yahut senelik ise her altı ayın mürurunda ve daha az bir müddet için ise beher ayın mürurundan sonra nihayet icar müddetinin hitamında verilmek lazımdır

Müstecirin Ölümü:
Madde 265 - Müstecirin vefatı halinde gerek mirasçıları gerek muci,bir sene veya daha uzun müddetli icarlarda kanuni mehillere riayet şartıyla,en yakın vakit için tazminat vermeksizin akdin feshini ihbar edebilirler.
Borçlar Kanunu(İlgili Maddeler) (Vekâlet Akdi İle İlgili Hükümler)

Hüsnü Suretle İfa Mükellefiyeti Umumiyet İtibariyle
Madde 390 - Vekilin mesuliyeti, umumi surette işçinin mesuliyetine ait hükümlere tabidir. Vekil, müvekkile karşı vekâleti iyi bir suretle ifa ile mükelleftir. Vekil,başkasını tevkile mezun veya hal icabına göre mecbur olmadıkça veya adet başkasını kendi yerine ikameye müsait bulunmadıkça müvekkilünbihi kendisi yapmaya mecburdur.

İşi Bir Üçüncü Şahsa Yaptırmak Halinde
Madde 391 - Vekil, salahiyeti haricinde başkasını tevkil ettikte onun fiilinden kendi yapmış gibi mesuldür.
Vekil, başkasını tevkile salâhiyettar olduğu takdirde, yalnız salahiyetini kullanırken ve talimat verirken takayyüt ve ihtimam göstermekle mükelleftir. Her iki surette vekilin kendi yerine ikame ettiği şahsa karşı haiz olduğu bütün hakları müvekkil, doğrudan doğruya o şahsa karşı dermeyan edebilir.

Hesap Verme
Madde 392 - Vekil, müvekkilin talebi üzerine yapmış olduğu işin hesabını vermeye ve bu cihetten dolayı her ne nam ile olursa olsun almış olduğu şeyi müvekkile tediyeye mecburdur.

Kat Mülkiyet Kanunu

Kanun Numarası: 634 
    Kabul Tarihi: 23/06/1965 
    Yayımladığı Resmi Gazete Tarihi: 02/07/1965 
    Yayımladığı Resmi Gazete Sayısı: 12038 
    BİRİNCİ BÖLÜM: GENEL HÜKÜMLER 
    
A KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI: 
    
I – GENEL KURAL: 
    
Madde 1 - Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulun maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. 
    Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir. 
    II – TARİFLER: 
    
Madde 2 - Bu kanuna göre : 
    a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulun bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulun ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki); 
    b) Anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerine (Ortak yerler); kat maliklerinin ortak malik sıfatiyle paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma haklarına (Kullanma hakkı); 
    c ) (Değişik bent: 13/04/1983 – 2814/1 md.) Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına (kat irtifakı); bu hakka sahip olanlara da (Kat irtifak sahibi); 
    d) Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa payı); 
    e) Kat mülkiyetinin veya irtifakının kurulmasına ait resmi senede (Sözleşme); 
    denir. 
    III – KAT MÜLKİYETİNİN VE KAT İRTİFAKININ NİTELİĞİ: 
    
Madde 3 - Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. 
    (Değişik fıkra: 13/04/1983 – 2814/2 md.; Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./1.mad) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır. 
        (Değişik fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./1.mad; Değişik fıkra: 23/06/2009-5912 S.K./1.mad)Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir. 
    IV – ORTAK YERLER: 
    
Madde 4 - Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu kanun gereğince her halde ortak yer sayılır. 
    a) Temeller ve ana duvarlar, (Ek ibare: 14/11/2007-5711 S.K./2.mad) taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, 
    b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri, 
    c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. 
    Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya, faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer. 
    B BAĞLANTILAR : 
    
I – BAĞIMSIZ BÖLÜMLERLE ARSA PAYI ARASINDAKİ BAĞLANTI: 
    
Madde 5 - Kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoliyle geçmesi halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoliyle de geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. 
    Anagayrımenkulde, kat mülkiyetine bağlanmamış veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz. 
    Kat mülkiyetini kayıtlayan haklar, kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde bu hakla bağdaşması mümkün olmıyan irtifaklar kurulamaz. 
    Anagayrimenkulde kat mülkiyetinin kurulmasından önce o gayrimenkulun kütükteki sayfasına tescil veya şerhedilmiş olan haklar kat mülkiyetini de, kaide olarak arsa payı oranında, kendiliğinden kayıtlar. 

Site Yönetim Planı

..........................SİTE YÖNETİM PLANI

( ÖRNEK PLANDIR PROJEYE GÖRE DEĞİŞİKLİK GÖSTEREBİLİR )

BİRİNCİ BÖLÜM
GENEL HÜKÜMLER
Madde 1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilecek olan kuzeyi .............., güneyi ..................yolu doğusu ................. , batısı........................sınırlanan, .................. Projesi uygulama alanı içerisindeki...................ada, .................. Parselde kayıtlı bulunan gayrimenkul, kanunun emredici hükümleri saklı kalmak üzere, bu yönetim planına göre yönetilir.
Madde 2. Kat Mülkiyetine tabii işbu gayrimenkul:
........Blok   .......Konut
Genel toplam ......konut, ortak alanlar ve yapılardan oluşmaktadır.
Madde 3. Ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerine tahsis edilen eklentileri hariç, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4’üncü maddesinde sayılan yerleriyle kat maliklerinin ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanmaları için zaruri olan diğer yerleri ve şeyleri de ortak yerlerdendir.
Madde 4. Yönetim Planı, ana gayrimenkulün bütün bağımsız bölüm maliklerini ve onların mirasçılarıyla bağımsız bölümleri sonradan satış veya herhangi bir suretle iktisap edecek olan üçüncü şahıslar ile bağımsız bölümlerde herhangi bir sebebe dayanarak oturan ve faydalananları da bağlar.
Yönetim Planı’nın değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.
Madde 5. İşbu Yönetim Planı’nda bulunmayan hallerde, Kat Mülkiyeti Kanunu, Medeni Kanun ve diğer ilgili kanun hükümleri uygulanır.

İKİNCİ BÖLÜM
KAT MALİKLERİNİN HAKLARI
Madde 6. Site malikleri Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yönetim Planı’ndaki hükümler saklı kalmak şartıyla, kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde Medeni Kanun’un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Ancak kendi bağımsız bölümlerinde ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım ve tesis yapamazlar.
a. Çok katlı konutların Kooperatif mülkiyetindeki zemin katları,yasanın izin verdiği konularda işyeri olarak kullanılabilir, kiraya verilebilir;
b. Dubleks konutların balkonları üzerine çeşitli malzemeler kullanılarak, demir, beton, ahşap, plastik ve benzerleri ile üzeri kiremit ile kaplanacak şekilde pergola yaptırabilirler;
c. Dubleks konutların bahçeleri profil, çelik hasır gibi demir malzemelerle çevrilir. Çevrilen alanların bakımı, korunması dubleks konut maliki tarafından karşılanır;
d. İkiz blok biçimindeki dubleks konutlar birleştirilerek tek konut gibi kullanılabilir;
e. Binalar farklı cins boyalarla farklı renklerde boyanamaz;
f. Alanın ortasında bulunan Japon büfesi ve çevresi ile çay bahçesi ve hidrofor tesisinin üstü gerektiğinde nişan, düğün, yaş günü, kokteyl, açık hava konseri ve benzer etkinlikler için kullanılabilir;
g. .......ada, .......parsel içinde ada köşelerine günlük ihtiyaçları karşılamak için büfe yaptırılarak kiraya verilebilir;
h. Sinema, tiyatro, spor salonu, cafe ve benzer etkinlik için de kullanılabilecek şekilde yapılan sığınak, site maliklerinin kurup ortak olacağı Anonim Şirket tarafından işletilebilir.
Madde 7. Site malikleri, anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, Medeni Kanun’un müşterek mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar ve bu yerlerden, Kanun, Yönetim Planı hükümlerine göre faydalanma hakkına sahiptirler. Sosyal Tesis’te, Genel Kurul, Site Kat Malikleri Kurulu, Eğitim ve Sosyal amaçlı her türlü Toplantı, Panel, Konferans düzenlenebilir. Sosyal Tesis televizyon yayınları için stüdyo olarak kullanılabilir, kiraya verilebilir.
Madde 8. Site malikleri ortak yerlerin bakım ve temizliğine, korunmasına özen göstermeye, güzelliğini ve sağlamlığını korumaya mecburdurlar. Otopark yeri site maliklerinin faydalanmasına zarar verecek şekilde kullanılamaz.
KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI
Madde 9. Site malikleri gerek kendi bağımsız bölümleriyle eklentilerini ve gerekse ortak yerleri kullanırken hüsnüniyet kaidelerine uymak zorundadırlar. Özellikle aşağıdaki işleri yapamazlar.
a. Kendi bağımsız bölümlerini ahlak ve adaba aykırı şekilde kullanamazlar;
b. Bağımsız bölümlerin balkon ve pencerelerinden halı, kilim vs. silkemezler, su ve benzeri şeyler dökemez, çöp vs. atamazlar;
c. Ortak yerlerde, Yönetimin gözetimindeki ortaklaşa sahip olunanların dışında kedi, köpek, tavuk vb. gibi hayvanlar besleyemezler. Radyo ve müzik aletleriyle benzeri şeyleri diğer site maliklerini rahatsız edecek şekilde kullanamazlar;
d. Bağımsız bölümleriyle eklenti ve ortak yerlerde, patlayıcı ve pis kokulu maddeler bulunduramazlar. Site maliklerini rahatsız edecek şekilde sarsıntı yapmak, koku, duman, toz çıkarmak gibi hareketlerden kaçınmak zorundadırlar;
e. Ortak alanlarda odun, kömür, sandık, kutu vb. her türlü mal ve eşya bırakılamaz.
Madde 10. Yukarıda yazılı kullanma veya faydalanmaya ilişkin hususlarda, Yönetim Planı’nda ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörülen hak ve mükellefiyetlerinin bağımsız bölümlerde kiracı veya herhangi bir sıfatla oturanlar veya faydalananlar tarafından da aynen yerine getirilmesi mecburidir.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
SİTE YÖNETİM ORGANLARI:
Madde 11. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’na göre yönetim planlarının ve yönetim biçiminin geliştirilmesinde görev yetki ve sorumlulukları belirli aşağıdaki organlardan teşekkül etmektedir.
a. Seçilmiş Yönetici
b. Site Yönetim Kurulu,
c. Site Denetim Kurulu
Madde 12. Site Malikleri Genel Kurulu, anagayrimenkuldeki bütün bağımsız bölüm maliklerinden teşekkül eder ve kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla anagayrimenkul bu kurul ve yukarıda yazılı diğer kurullar tarafından yönetilir.
Anagayrimenkuldeki bütün bağımsız bölüm malikleri Site Malikleri Genel Kurulu’nun birer tabii üyesidir.
Madde 13. Anagayrimenkulün yönetiminden veya kullanılmasından dolayı site malikleri arasında veya bunların Yönetim Kurulu, Blok Yöneticisi, Denetim Kurulları arasında çıkan anlaşmazlıklar, Site Malikleri Genel Kurulu’nca çözülür ve karara bağlanır.
Madde 14. Bütün site malikleriyle onların varisleri veya bağımsız bölümü sonradan iktisap edenler veya o bölümde kiracı yahut başka sebeple oturanlar veya faydalananlar Blok Yöneticisi, Site Yönetim Kurulu, Site Denetim Kurulu ve Site Malikleri Genel Kurulu’nun almış olduğu kararlara uymakla yükümlüdürler.
SİTE MALİKLERİ GENEL KURULU
Madde 15. Site Malikleri Genel Kurulu, site maliklerinden oluşur. Her yılın ilk üç ayı içerisinde (Ocak, Şubat, Mart) Site Malikleri Genel Kurulu yapılır. Site Yönetim Kurulu toplantıdan en az 15 gün önce toplantının yerini, zamanını, saatini ve gündemini belirten bir çağrı mektubunu, maliklere taahhütlü mektupla veya imza karşılığında tebliğ eder.
İlk çağrı yapılırken birinci toplantıda yeterli sayının sağlanamaması halinde, ikinci toplantının nerede, hangi saat ve tarihte yapılacağı belirtilir.
İlk toplantı maliklerin tam sayısının yarıdan bir fazlası ile toplanır. İlk toplantıda yeterli sayı sağlanamamışsa, ikinci toplantıda yeter sayısı aranmaksızın toplantıya katılanların oyçokluğu ile kararlar alınır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır. (K.M.K. Madde 24-28-34-42-44-45)
Genel kurulda her malik bir oy hakkına sahiptir. Toplantılarda yalnız o toplantının gündeminde yazılı maddeler görüşülür. Ancak toplantıya katılan mevcut üyelerin yarıdan bir fazlası isterse, görüşülmesi istenen konular gündeme konur.
Site maliklerinin hepsi Genel Kurula katılma hakkına sahiptir. Her malik yalnız bir oya sahip olup, yazı ile izin verilmek suretiyle bir malik diğer bir maliğin oyunu kullanmak üzere temsilci tayin edebilir. Eş ve birinci derece (malikin çocuğu, eşinin annesi ve babası) akrabalar için yazı ile vekalet vermek suretiyle temsil edebilirler. Malik vekalet vererek kiracısını vekil tayin edebilir.
Kat maliki kendisini doğrudan doğruya ilgilendiren konuda görüşmelere katılır, fakat o iş hakkında oy kullanamaz. Genel kurulu yönetmek üzere genel kurula katılan malikler, malikler arasından bir divan başkanı, bir başkan yardımcısı ve iki sekreter seçerler. Toplantı tutanağı divan tarafından tutulur ve Site Yönetim Kurulu tarafından muhafaza altına alınır.
Yönetim Kurulu’nun gerek görmesi üzerine veya blok yöneticilerinin en az 1/2’sinin imzalı istemleri halinde, ayrıca Denetçiler ve Kooperatif Yönetim Kurulu ile maliklerin en az 1/10’unun istemi üzerine Genel Kurul Olağanüstü toplantıya çağrılır.
Madde 16. Genel kurulda alınan kararlar Yönetim Kurulu tarafından toplantıdan sonra, toplantıya katılmayan site malikleri ile bağımsız bölümlerde kiracı veya herhangi bir sebeple oturanlara veya bölümlerden başka şekilde faydalananlara yazılı olarak bildirilir.
Genel kurul kararları noterden tasdikli bir Genel Kurul Karar Defteri’ne yazılır, yada yapıştırılır, divan heyeti tarafından imzalanır.
SİTE MALİKLERİ GENEL KURULUNUN GÖREV VE YETKİLERİ
Madde 17. a. Yönetim Kurulu raporlarını görüşüp, karara bağlamak;
b. Bilanço, Gelir-Gider hesaplarıyla Denetim Kurulu Raporları’nı görüşüp, onaylamak yada reddetmek;
c. Gelecek döneme ait iş programı ve tahmini bütçe tasarısını, site yönetimine verilecek ücret, hakkı huzur ve aidatları görüşüp karara bağlamak;
d. Yönetim Kurulu’nun geçmiş dönemlerdeki masraflarını onaylamak;
e. Yönetim ve Denetim Kurullarını ibra etmek;
f. Yılda bir mali, iki yılda bir seçimli yapılacak genel kurulda, Yönetim ve Denetim Kurulu asil ve yedeklerini seçmek;
g. Gerektiğinde önceden genel kurul gündeminde belirtmek ve genel kuruldan önce üyelere duyurulmuş olma şartı ile bu Yönetim Planı’nda değişiklikler, ilaveler veya çıkarmalar yapmak.
SİTE YÖNETİM KURULU
Site Yönetim Kurulu her iki yılda bir seçimli olarak yapılacak SİTE GENEL KURULU’nda açık veya gizli oyla seçilen, mutlaka daire sahibi olan 5 kişiden teşekkül eder. Seçimde 5 kişide yedek olarak seçilir. Yönetim Kurulu asil üyeleri seçilmelerinden hemen sonra toplanıp, aralarından bir üyeyi Başkan, bir üyeyi Başkan Yardımcısı, bir üyeyi Sekreter, bir üyeyi Muhasip seçerek, görev bölümü yaparlar.
Site Yönetim Kurulu görevleri, yetki ve sorumlulukları tümüyle, Site malikleri Genel Kurulu kararı ile S.S. Yeni Manisa Öncü Site İşletme Kooperatifi Yönetim Kurulu’na ya da Site maliklerinin kurup ortak olacağı Anonim Şirket’e devredilebilir. Bu durumda Site İşletme Kooperatifi ya da Anonim Şirket Yönetimi, Site Yönetim Kurulu gibi çalışır.
SİTE YÖNETİM KURULU’NUN GÖREV VE YETKİLERİ
a. Ortak alanların işletilmesini sağlamak, su, elektrik ve benzer giderleri karşılamak,
b. Ortak alanların ve altyapının bakımını sürekli, işler halde tutulmasını sağlamak,
c. Site projesine dahil sosyal tesislerin siteye kazandırılması amacı ile Kooperatif Yönetim Kurulu ile ortaklaşa projelendirme, yapım ve işletme modelleri oluşturup yaşama geçirmek,
d. Sitenin ve ortakların gereksinme duyduğu tüm ekonomik, sosyal ve kültürel faaliyetlerin siteye kazandırılması amacı ile kurulmuş, ya da kurulacak tüm derneklerin faaliyetlerini birleştirmek, yönlendirmek, siteyi ve tüm ortakları kapsayan faaliyetler haline getirmek için kat malikleri kuruluna öneriler götürmek,
e. Yukarıda sıralanan tüm faaliyetlerin yerine getirilebilmesi için gerekli olan ve ortaklarca karşılanması gereken aidat miktarlarını yaptığı bütçelerle genel kurula sunup onaylattırmak ve bütçenin uygulanmasını bizzat yapmak,
f. Yönetim Kurulu haftada en az bir defa toplanarak kararları alır, yapılan uygulamaları ve sarfları Yönetim Kurulu kararlarına istinaden yapar, Yönetim Kurulu’nun kullanacağı karar ve muhasebe defterleri kullanılmadan önce noterden tasdik ettirilir. (İlk tasdik kooperatifçe yerine getirilir.)
g. Site Genel Kurulunu Olağan veya Olağanüstü toplantıya çağırmak.
SİTE DENETİM KURULU
Site Denetim Kurulu, Yönetim Kurulu gibi Genel Kuruldan açık veya gizli oyla seçilen 3 üyeden teşekkül eder, seçimlerde 3 kişide yedek üye seçilir. Denetim Kurulu Asil üyeleri seçimden hemen sonra kendi aralarında bir üyeyi Başkan seçerler.
SİTE DENETİM KURULU’NUN GÖREV VE YETKİLERİ
Site Denetim Kurulu, Yönetim Kurulu’nun tüm çalışmalarını Site Genel Kurulu ve ortakları adına en geç 3 ayda bir denetler. Denetleme Kurulu Raporu’nun bir nüshasını Site Yönetimine verir, bir nüshasını da kendi dosyalarında muhafaza eder.

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
GENEL GİDERLERE KATILMA
Madde 18. Site malikleri ortak giderlere aşağıda tespit edildiği şekilde katılırlar, ayrıca Genel Kurulda belirtilen aidatları da ödemek zorundadırlar.
a. Malikler Genel Kuruldan almış olduğu yetkiye dayanarak, Yönetim Kurulu tarafından alınan personelin aylık ücret, sigorta pirimi ve sair tüm giderlerine eşit olarak katılırlar;
b. Malikler sitenin ortak alanlarının her türlü tesisatının bakımı, koruma, onarım ve yenileme, çevre bakımı, ağaçlandırma, çiçeklendirme giderlerine eşit olarak katılırlar;
c. Maliklerden hiç biri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider, avans veya aidat ödemekten kaçamaz;
d. Ortak giderlere maliklerden birinin veya onun bağımsız bölümlerinden herhangi bir suretle oturan veya faydalanan kimsenin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır;
e. Giderleri veya aidatları ödemeyen malik hakkında diğer maliklerden biri veya Yönetim Kurulu tarafından Yönetim Planı’nı ve Kat Mülkiyeti Kanunu ile genel hükümlere göre dava açabilir ve icra takibi yapılabilir. Ayrıca aidatını zamanında ödemeyen malike, Site Malikleri Genel Kurulu’nun saptayacağı faiz uygulanır.
f. Dubleks konutların bahçe giderleri kendileri tarafından karşılanır. Dubleks konutlarda oturanlar bahçelerini düzenli ve bakımlı tutmak zorundadırlar.
Madde 19. Site maliklerinin 12. madde uyarınca hisselerine düşecek gider ve avans borcundan, bağımsız bölümlerinin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludurlar.
Bu suretle ödemede bulunanın umumi hükümler çerçevesinde kat maliklerine rücu hakkı saklıdır. Kiracının mal sahibine vaki peşin ödemede bulunduğu hakkındaki defi müteselsil sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Borcunu (aidatını) ödemeyen site maliklerinden veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir. Noterlikçe veya imzası karşılığında yapılan ihtara rağmen bir ay içinde ödemeyen site malikinin borcu, icra yoluyla alınır. Ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca kanuni ipotek hakkı tescil edilir.
Site maliklerinden biri borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse onlar o kat malikinin bağımsız bölümüne, üzerindeki mülkiyet hakkının Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi uyarınca kendilerine devredilmesini isteyebilirler.
Kooperatife veya Site Yönetim Kurulu’na aidat, elektrik, su ve benzer her türlü borcunu ödemeyen üye hizmetlerden yararlandırılmaz. Kooperatif tarafından temin edilen su ve elektriği kesilir, borç ödendiğinde elektrik ve suyunun yeniden bağlanması için Yönetim kurulu’nca belirlenecek miktarda ücret alınabilir.

BEŞİNCİ BÖLÜM
ÇEŞİTLİ HÜKÜMLER
Madde 20. Sitede devamlı olarak çalıştırılmasına lüzum görülen (bahçıvan, bekçi, elektrikçi, su tesisatçısı gibi) personelin işe alınması ve işten çıkarılmasına Yönetim Kurulu yetkilidir.
Madde 21. Bağımsız bölüm sahipleri veya onların bölümünde herhangi bir sıfatla oturanlar, kendilerinin veya yakınlarının çocukları tarafından meydana getirilen zararları gidermeye mecburdurlar.
Madde 22. Malikler kiracıları değiştikçe, yeni kiracı veya kendi bölümlerinde başka sıfatla oturacakların kimlikleri ve adreslerini 10 gün içinde yazı ile blok yöneticilerine bildirmeye veya mevcutsa kira sözleşmesinin bir örneğini vermeye, bağımsız bölümde oturanlara borç ve yükümlülüklerini bildirmeye mecburdurlar.
Malikler, kendi bağımsız bölümlerinde oturan veya faydalananlardan, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemeleri durumunda müteselsilen sorumludurlar.
Madde 23. Bu Yönetim Planı’nda yer almayan konularda anagayrimenkul üzerinde yapılacak değişikliklerde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 44. maddesi gereğince, Site Malikleri Genel Kurulu’nun buna oybirliğiyle karar vermesi gerekir.
Madde 24. Ortak yerlerde yapılacak faydalı, lüks değişiklikler ve ilaveler, tesis, bakım ve işletme giderleri, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. ve 43. maddeleri uyarınca bağımsız bölüm malikleri tarafından ödenir.
Madde 25. Anagayrimenkulun bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi gibi önemli yönetim işleri, ancak site maliklerinin oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılabilir.
Madde 26. İşbu Yönetim Planı’nın metin ve muhtevası aşağıda isimleri yazılı anagayrimenkulün bütün bağımsız bölüm maliklerince okunarak, arzularına uygun olduğunu ve oybirliğiyle kabul ve imzaladıklarını beyan ve ikrar eylerler.

İşbu Yönetim Planı, ...../....../......tarihinde yapılan, ................................ YÖNETİM KURULU’na verdiği yetki ve görevle YÖNETİM KURULU’nca hazırlanıp yürürlüğe konulmuş ve TAPUNUN EKİ OLARAK .........................TARİHİNDE TESCİL EDİLMİŞTİR

Apartman Yönetim Planı

1. Bölüm GENEL HÜKÜMLER
Ana gayrimenkulün Profesyonel Apartman Yönetimi ve Profesyonel Site Yönetimi

Madde 1- Kat mülkiyetine çevrilmiş bulunan , ……….. ili, ………… ilçesi,…………..mahallesi, ……………. sokakta (caddesinde ),………….ada, ……………..parsel sayılı ve ……………. kapı no’lu…………… apartmanı; Kanunun emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, Kat Malikleri Kurulunca oy birliği ile kabul edilen bu Yönetim Planına göre yönetilir.
Ana gayrimenkulün Bölümleri
Madde 2- Ana gayrimenkul ………………bodrum, ………………….zemin,……….normal ve …………… teras kattan ibarettir. a)Bodrum Kat: Bu katın caddeye bakan cephesinde ………. adet b)Zemin Kat : Bu katın caddeye bakan cephesinde ……..adet dükkan ve arka cephesinde de ……….. adet konut vardır.Dükkanların arkasında bulunan depolardan , projesinde (A) harfi ile gösterilen depo ……… no’lu dükkanın, (B) harfi ile gösterilen depo ise ……… no’lu dükkanının eklentisidir. c) Birinci Kat : Bu katta ,…….adet konut vardır. d) Diğer Katlar: Diğer katların her birinde ……………. adet konut vardır. e) Teras : Bu katta, …………konut ile ana gayrimenkulün ortak yerlerinden olan teras vardır.
Yasaklar
Madde 3- Zemin kattaki dükkanlar; oyun salonu , içkili lokanta, birahane, bar ve benzeri yer olarak kullanılamaz. Bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da verilemez.
a) Dükkanlarda patlayıcı maddeler satılamaz; akaryakıt veya tüp gaz bayii olarak da kullanılamaz. b) Bu dükkanlarda yanıcı ve parlayıcı maddelerde depolanamaz. c) Bu dükkanlarda gürültü çıkaran, sarsıntı yapan, pis kokular salan işlerde yapılamaz.
Dairelerin Kullanım Şekli:
Madde 4- Ana gayrimenkulün bütün dairelere konut (mesken) olarak bizzat oturmak veya kiraya verilmek suretiyle kullanılacaktır. Kat malikleri , ana gayrimenkulün tüm maliklerinin yazılı izni olmadıkça , daireleri konuttan başka bir maksatla kullanamayacakları gibi, kiraya da veremezler. Ortak Yerler:
Madde 5- Bağımsız bölümlere bağlanan eklentiler dışında kalan ve Kat Mülkiyeti Kanununun 4′ncü maddesinde sayılan yerler ile; ortaklaşa kullanma, koruma veya yararlanma için gerekli olan diğer şeyler, kat maliklerinin ortak yerleri sayılır.
Yönetim Planının Bağlayıcılığı:
Madde 6- Bu Yönetim Planı ve bunda yapılacak değişiklikler bütün kat maliklerini, onların mirasçılarını ve bağımsız bölümü, adı geçenlerden satış veya herhangi bir yolla edinecek olanlar ile yönetici ve denetçileri bağlar. Yönetim planının değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.
Anlaşmazlıkların Çözümü:
Madde 7- Bu Yönetim Planında hüküm bulunmayan hallerde;anagayrimenkulün yönetiminden doğabilecek anlaşmazlıkların çözümlenmesi için, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükümleri uygulanır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda anlaşmazlık konusuyla ilgili hüküm yoksa hakkaniyet kuralları ve Kat Malikleri Kurulu’nun emsal kararları uygulanır.
2. Bölüm YÖNETİM ORGANLARI
A-Kat Malikleri Kurulu Meydana Gelişi:
Madde 8- Kat Malikleri Kurulu, arsa payı ne olursa olsun , ana gayrimenkul deki tüm bağımsız bölüm maliklerinden meydana gelir.
Yönetim:
Madde 9- Ana gayrimenkul, Kat Malikleri Kurulu tarafından yönetilir. Yönetim tarzı, kanunlardaki emredici hükümler saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.
Anlaşmazlıkların Çözümü:
Madde 10- Ana gayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında yahut denetçiler ile yöneticiler arasında çıkabilecek tüm anlaşmazlıklar, Kat Malikleri Kurulu’nca çözümlenip, karara bağlanır.
Kararın Bağlayıcılığı:
Madde 11- Bütün bağımsız bölüm malikleri ile onların mirasçıları ve bağımsız bölümü sonradan satış veya herhangi bir yolla bunlardan iktisap edenler yahut bağımsız bölümlerde kiracı veya başka bir sıfatla oturanlar yahut yararlananlar ile yönetici ve denetçiler Kat Malikleri Kurulu’nun kararlarına uymakla yükümlüdürler.
Toplantı Zamanı:
Madde 12- Kat Malikleri Kurulu, her takvim yılının …………. ve Ocak aylarının ilk on beş günü içinde toplanır.
Çağrı Usulü:
Madde 13- Toplantının günü, saati, yeri ve gündemi, yönetici tarafından belirlenerek, toplantı gününden en az bir hafta önce tüm bağımsız bölüm maliklerine taahhütlü bir mektupla veya imza karşılığında verilecek bir yazıyla bildirilir. İlk çağrı yapılırken; birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa , ikinci toplantının hangi gün ve saatte ve nerede yapılacağı da ayrıca belirtilir. Olağanüstü Toplantı:
Madde 14- Önemli bir sebebin çıkması halinde; yöneticinin veya denetçinin yahut kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, Kat Malikleri Kurulu olağanüstü toplantıya çağrılabilir. Bu durumda toplantının sebebini belirten bir taahhütlü mektup gönderilmesi veya çağrının imza karşılığı verilecek bir yazıyla yapılması şarttır.
Toplantı ve Karar Yetersayısı:
Madde 15- Kat Malikleri Kurulu, bağımsız bölüm maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanır ve oy çokluğu ile karar verir.
a) İlk toplantı yeter sayısı sağlanamadığı için yapılamazsa, ikinci toplantı en geç bir hafta içinde yapılır ve yetersayı aranmaksızın, toplantıya katılanların oyçokluğu ile karar verilir.
b) Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda özel durumlara ilişkin olarak konulmuş olan emredici nitelikteki yeter sayıyla ilgili hükümler (KMK’nun 24,28,34,42,44 ve 45′;inci maddeleri) saklıdır. Toplantının Şekli:
Madde 16- Toplantıyı yönetmek için aralarından birini başkan seçerler. Toplantıda, gündemde belirtilen konular görüşülür. Ancak toplantıda bulunan üyelerin üçte birini görüşülmesini önerdiği konular da gündeme alınır.
Oy Hakkı:
Madde 17- Her bağımsız bölüm malikinin bir oy hakkı vardır. Bir kişi, birden çok bağımsız bölümün maliki ise; sahip olacağı oy sayısı, tüm oyların üçte birinden fazla olamaz. Vekâleten Temsil:
Madde 18- Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa bunları, içlerinden biri Kat Malikleri Kurulu’nda temsil edebilir.
a) Bunun gibi, bağımsız bölüm maliklerinden her biri de, diğer kat maliki veya vekalet verecekleri bir vekil tarafından temsil edilebilir.
b) Ancak, bir kişinin asaleten veya vekaleten vereceği oy sayısı, tüm oyların üçte birini geçemez.
c) Vekâleten temsil yetkisi, yazılı bir belge ile verilir. Elinde böyle yazılı bir belge olmayan vekil, vekâleten oy kullanamaz.
d) Ehliyetsiz olan bağımsız bölüm maliki, velisi veya vasisi tarafından temsil edilir.
Oy Kullanma Yasağı:
Madde 19- Kat Malikleri Kurulu toplantısında bir veya birkaç kat malikini doğrudan doğruya ilgilendiren bir karar alınacaksa, haklarında karar alınacak olanlar, o toplantıya ve görüşmelere katılabilirler .Ancak oy kullanamazlar.
Karar Defteri :
Madde 20- Kat Malikleri Kurulu’nun kararları; sıra numaralı ve her sayfası Noterlikçe mühürlenmiş Karar Defteri’ne yönetici tarafından yazılır.
a) Kararlar ,toplantıya katılan tüm kat malikleri tarafından imzalanır. b) Karara aykırı oy veren kat malikleri de, aykırılık sebeplerini kararın altına yazıp imzalarlar.
Duyuru:
Madde 21- Kat Malikleri Kurulu’nca alınan kararlar; toplantıya katılmamış olan maliklere ve gerekiyorsa, bağımsız bölümde kiracı veya başka bir sıfatla oturanlara yahut yararlananlara yönetici tarafından duyurulur.
Anlaşmazlıkların Çözümü:
Madde 22- Benzer anlaşmazlıklar, Kat Malikleri Kurulu’nca o konuda alınmış ve Karar Defterine yazılmış kararlara göre çözümlenir. Kat Malikleri Kurulu’nun aldığı karara rıza göstermeyen kat maliki veya kat malikleri; bu karar aleyhine dava açabilirler.
B-YÖNETİCİ Seçimi:
Madde 23- Kat Malikleri Kurulu, her yıl Ocak ayının ilk on beş günü içinde yapacağı toplantıda , kendi aralarından veya dışarıdan birini yönetici olarak seçer.
a) Yönetici, kat maliklerinin hem sayı, hem de arsa payı çoğunluğuyla, bir yıl için seçilir. Eski yöneticinin yeniden seçilmesi mümkündür.
b) Kat malikleri yönetici seçiminde anlaşamazlarsa; kat maliklerinden herhangi biri, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesine başvurabilir. Bu durumda yönetici, hakim tarafından ya kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilir.
c) Mahkemece atanan yönetici, mahkemeden izin alınmadıkça altı aydan önce değiştirilemez.
Kimliği:
Madde 24- Yöneticinin (veya, Yönetim Kurulu üyelerinin) ad ve soyadı ile iş ve ev adresi, varsa telefon numarası,camlı çerçeve içinde bina girişinde görülebilecek bir yere asılır.
Ücreti:
Madde 25- Kat Malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa hangi oranda katılacağı Kat Malikleri Kurulu’nca kararlaştırılır.
a) Bu konuda karar alınmamışsa; yönetici görevde bulunduğu süre içinde, payına düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
b) Yönetici dışarıdan seçilmişse, alacağı ücret ve şartları, yönetici atanırken kat malikleri tarafından belirlenir ve karara bağlanır.
c) Kat Malikleri Kurulunca atanan yöneticiye, bu görevi sebebiyle bir yer tahsis edilmişse; sözleşmesi herhangi bir sebepten ötürü feshedildiği takdirde, yönetici adı geçen yeri en geç on beş gün içinde boşaltmak zorundadır.Bu konuda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulanır.
d) Yöneticinin ücreti; kat malikleri tarafından, arsa payları oranında ödenir.
Görevleri: Madde 26- Yöneticinin (veya, Yönetim Kurulu’nun) görevleri şunlardır:
a) Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35,36 ve 37nci maddeleri ile kendisiyle yapılan Sözleşmede, Kanunlarda ve bu yönetim planında gösterilen görevleri yerine getirmek.
b) Seçilmesini takiben on beş gün içinde İşletme Projesi’ni usulüne uygun şekilde hazırlayarak kat maliklerinin bilgisine sunmak,
c) Yedi gün içinde itiraz edilmemek veya itiraz edilmişse ,Kat Malikleri Kurulu’nca karara bağlanarak kesinleşen İşletme Projesi’ni uygulamak.
d) Kat Malikleri Kurulunu, gündem hazırlayıp toplantıya çağırmak; alınan kararları usulüne göre Karar Defterine geçirmek, kararları yerine getirmek, Karar Defterini her takvim yılının Ocak ayının ilk haftasında Noter’e götürüp kapattırmak, yönetimle ilgili tüm belgeleri, faturaları, makbuzları en az beş yıl süreyle saklamak.
e) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı, onarımı ve temizliği ile asansör, kalorifer, soğuk ve sıcak su ile elektrik tesisatının düzenli şekilde işletilmesi ve işlemesi için gerekli tedbirleri almak.
f) Avans ve genel gider paralarını toplamak, borçları zamanında ödemek, borç ve yükümlerini yerine getirmeyenler hakkında icra takibi yapmak ve gerektiğinde dava açmak, gerektiğinde Kanuni İpotek hakkını Kat Mülkiyeti Kütüğüne tescil ettirmek.
g) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatları kabul etmek ve gerekiyorsa kat maliklerine süresi içinde duyurmak.
h) Kapıcı, kaloriferci ve gereken diğer personeli atamak; personelle sözleşmeler yapmak; bunların İş Kanunu ve Sosyal Sigortalar Kanunu hükümleri uyarınca gerekli işlemlerini süresinde yapmak ve personelin görevlerini en iyi şekilde yapmalarını sağlamak ve denetlemek. Hesap Verme Yükümlülüğü:
Madde 27- Yönetici, Kat Malikleri Kurulu’nun ………………… ve Ocak aylarındaki olağan toplantılarında; o tarihe kadar sağlanan gelirlerle yapılan harcamaların hesabını kat maliklerine vermekle yükümlüdür. Yönetici, kat maliklerinin yarısının istemi üzerine yapılacak toplantılarda da gelir-gider hesaplarını kat maliklerine göstermeye mecburdur.
Yönetici Sorumluluğu:
Madde 28- Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur ve kural olarak bir vekilin haklarına sahiptir.Yöneticinin Denetlemesi:
Madde 29- Kat Malikleri Kurulu, yöneticiyi sürekli olarak denetler. Haklı bir sebebin varlığı halinde, yöneticiyi her zaman değiştirebilirler.
C-DENETÇİ: Seçimi:
Madde 30- Kat Malikleri Kurulu; her yıl Ocak ayının ilk on beş günü içinde yapacağı toplantıda, kendi aralarından veya dışarıdan birini sayı ve arsa payı çoğunluğuyla denetçi olarak seçer. Ücreti:
Madde 31- Kat malikleri arasından seçilecek denetçiye (veya, Denetim Kuruluna ) bir ücret ödenmez; genel giderlere de diğer malikler gibi aynen katılır.Dışarıdan seçilecek denetçiye (veya, Denetim Kurulu’na), Kat Malikleri Kurulunca belirlenecek bir ücret ödenir. Denetim Şekli:
Madde 32- Denetçi (veya, Denetim Kurulu), her üç ayda bir yöneticinin hesaplarını ve defterleri denetler. Haklı bir sebep olduğunda , bu denetlemeyi her zaman yapabilir.
Denetim Raporu: Madde 33- Denetçi ( veya, Denetim Kurulu), Kat Malikleri Kurulu’nun olağan toplantısında okumak üzere, denetim sonucunu ve yönetimle ilgili düşüncelerini kapsayan bir rapor hazırlar. Bu raporu kat malikleri sayısınca çoğaltarak toplantıdan en az bir hafta önce, kat maliklerine taahhütlü mektupla veya imzalatacağı bir yazı karşılığında duyurur. Ayrıca, toplantıda okur ve gerekli açıklamaları yapar.
3. Bölüm KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI
Kural:
Madde 34- Kat malikleri, kendi bağımsız bölümleri üzerinde ,Kat Mülkiyeti Kanunu ile bu Yönetim Planı’nın hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.
Ana yapının Korunması:
Madde 35- Kat malikleri, ana yapının güzelliğini, mimari durumunu ve sağlamlığını korumak; ayrıca ortak yerlerin bakım ve temizliğine dikkat etmek zorundadırlar.
İzin ile Yapılabilecek İşler: Madde 36- Kat maliklerinden herhangi biri, tüm kat malilerinin rızası olmadıkça; ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise, ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım,tesis ve değişiklik yapamaz. Ancak; tavan, taban veya duvarla birbirine bağlantılı bulunan bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızalarıyla, ana yapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Ortak Yerlerden Yararlanma:
Madde 37- Kat malikleri, ana gayrimenkulün tüm ortak yerlerine, ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler. Ortak yerlerden, Kanun ve bu Yönetim Planı hükümlerine göre yararlanma hakkına sahiptirler. Ancak, doğruluk kurallarına uymak ve diğer kat maliklerini tedirgin edici davranışlardan kaçınmak zorundadırlar
Çamaşırhane ve Diğerlerinden Faydalanma:
Madde 38- Genel çamaşırhane, kömürlük ve garajdan yararlanma şekli Kat Malikleri Kurulu’nca kararlaştırılır.Bağımsız Bölüm ve Eklentilerden Faydalanma: Madde 39- Kat malikleri, kendi bağımsız bölümlerini ve eklentilerini kullanırken doğruluk kurallarına uymak ve diğer kat maliklerini tedirgin edici davranışlardan kaçınmak zorundadırlar.
Yasaklar:
Madde 40- Kat malikleri, aşağıdaki yasaklara uymakla yükümlüdürler:
a) Bağımsız bölümlerini kumarhane, randevuevi veya bunların benzeri yer olarak ahlaka ve adaba aykırı bir şekilde kullanamazlar. b) Radyo, teyp, pikap, televizyon, müzik seti gibi müzik aletlerini diğer kat maliklerini tedirgin edecek derecede açamazlar, yüksek ses tonuyla ve ara vermeden çalamazlar. c) Bağımsız bölümlerinin pencere veya balkonlarından kilim, halı ve benzeri şeyleri silkeleyemezler; çöp ve su dökemezler. d) Bağımsız bölümleriyle eklentilerinde patlayıcı, yanıcı, tehlikeli ve pis kokulu maddeler bulunduramazlar.
e) Kat Malikleri Kurulu’nun oy birliği ile verilmiş bir kararı olmadıkça ; ana yapının hiçbir yerine, hangi amaçla olursa olsun levha veya tabela asamazlar. f) Bağımsız bölümleriyle eklentilerinde ve ortak yerlerde kedi, köpek ve kümes hayvanları gibi hayvanları barındıramazlar, besleyemezler. g) Bağımsız bölümlerinde veya ortak yerlerde diğer kat maliklerini tedirgin edecek şekilde müzikli, gürültülü toplantılar düzenleyemezler. Ana gayrimenkulün bahçesinde hiçbir şekilde toplantı düzenlenemez. Kabul günü, nişan töreni gibi zorunlu toplantılarda elden geldiğince gürültü yapmamaya, apartmanın huzurunu bozmamaya gayret ederler. Bu gibi toplantılara en geç saat 23′te son verirler.
h) Tapu Kütüğünde konut veya ticaret yeri olarak kayıtlı bağımsız bölümlerinde dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı gibi yerler açamazlar; bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da veremezler.
i) Kat Mülkiyeti Kütüğü’nde konut olarak kayıtlı bağımsız bölümlerinde, Kat Malikleri Kurulu’nun oybirliği ile verilmiş bir kararı olmadan, eğlence ve beslenme yerleriyle galeri ve çarşı gibi yerler açamazlar; bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da veremezler. j) Dükkan malikleri, dükkanlarında ve depolarında diğer bağımsız bölüm maliklerini tedirgin edici nitelikte işler yapamazlar; patlayıcı, yanıcı, pis kokulu ve benzeri maddeler bulunduramazlar.Bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da veremezler.
Bildirme Mecburiyeti:
Madde 41- Kat malikleri, bağımsız bölümünde kiracı veya başka sıfatlarla oturan yahut faydalananlara, bu Yönetim Planı’ndaki borç ve yükümlülükleri bildirmeye mecburdur.
İzin Mecburiyeti:
Madde 42- Diğer bir bağımsız bölümünde; eklenti veya ortak yerlerde yahut tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı yahut giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması zorunlu olan hallerde, bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa; o bağımsız bölüm maliki veya orada başka sıfatla oturanlar, bu işe izin verme ve adı geçen yerde gerekli işlerin yapılmasına katlanmak zorundadırlar. Bu izin yüzünden kat malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar bir zarara uğrarlarsa; bu zarar, lehine izin verilen bağımsız bölüm malikleri tarafından derhal ödenir.Kiracıların ve Diğerlerinin Sorumluluğu:
Madde 43- Bağımsız bölümlerde kiracı veya herhangi bir sıfatla oturanlar yahut faydalananlar, yukarıdaki maddelerde ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen hak ve yükümlülüklere kat malikleri gibi uymak zorundadırlar.
4. Bölüm GENEL GİDERLERE KATILMA
Kural: Madde 44- Kat maliklerinden her biri; kapıcı, kaloriferci, bekçi ve bahçıvan giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılmakla yükümlüdür.
a) Kat maliklerinden her biri; ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve tüm ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderleri ile giderler için toplanacak avansa kendi payları oranında katılmakla yükümlüdür.
b) Giderler veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında; diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından; Yönetim Planına, Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve Genel Hükümlere göre dava açılabilecek ve icra takibi yapılabilecektir.
c) Ayrıca, gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla Gecikme Tazminatı ödemekle yükümlü olacaktır.
Kullanma Hakkından Vazgeçme: Madde 45- Herhangi bir bağımsız bölüm maliki; ortak yerler veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini yahut kendi bağımsız bölümünün durumundan ötürü adı geçen yerlerden yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Ancak, dükkanlar ile zemin kattaki bağımsız bölümlerin malikleri, asansörün bakım ve işletme giderlerine katılmazlar.
Kusurlu Davranış: Madde 46- Ortak gidere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir şekilde yararlanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, ortak gider bunlar tarafından ödenir. Eğer diğer kat malikleri bu ortak gideri ödemişlerse , yaptıkları ödemeler oranında, kusurlu kat malikine veya onun bağımsız bölümünden yararlanan kişiye rücu edebilirler.
Müştereken ve Müteselsilen Sorumluluk:
Madde 47- Kat malikinin, Yönetim Planı’nın 33′üncü maddesi gereğinde payına düşecek gider ve avans borcu ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira sözleşmesine, ikna hakkına veya başka bir sebebe dayanarak sürekli bir şekilde yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumlu olacaklardır. Ancak, kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülecektir.Kanuni İpotek Hakkı:
Madde 48- Kat malikinin gider ve avans borcu ve gecikme tazminatı herhangi bir yolla alınamadığı takdirde; mahkemece saptanan borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine Kanuni İpotek Hakkı tescil edilebilecektir.
5. Bölüm ÇEŞİTLİ HÜKÜMLER
Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti: Madde 50- Ana gayrimenkulün kapıcısı, aynı zamanda kaloriferci olarak çalıştırılır.
Personel Ücretleri:
Madde 51- Ana gayrimenkul de yönetici tarafından atanacak kapıcı ve diğer personelin ücretleri ve çalışmalarıyla ilgili konular Kat Malikleri Kurulu’nca kararlaştırılır. Yönetici, bu karara dayanarak personelle yapılacak sözleşmeleri düzenler. Kat Malikleri Kurulu, gerekli görürse atamaları kendisi yapar; çalışmalarını beğenmediği personelin işine son verir.
Bağımsız Bölüm İlavesi:
Madde 52- Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi; arsanın boş yerinde yeni bölümler veya tesisler yapılması, Kat Malikleri Kurulu’nun oybirliğiyle vereceği karara bağlıdır.
Ortak Yerlerde Yenilik ve İlaveler:
Madde 53- Ortak yerlerde yapılacak yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karara bağlıdır. Bu işlerin giderleri, yenilik ve ilavelerden yararlananlar tarafından, yararlanma oranına göre ödenir.
Diğer İşler: Madde 54- Ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsasının bölünmesi veya bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar yahut ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri, ancak Kat Malikleri Kurulu’nun oybirliği ile vereceği kararla yapılabilir.
Zararın Ödenmesi:
Madde 55- Kat malikleri; kiracıları veya bağımsız bölümlerde başka bir sebeple oturanlar; bizzat kendilerinin, çocuklarının, misafirlerinin Ana gayrimenkul de ve ortak yerlerde sebep oldukları zararları, derhal ödemek ve gidermek zorundadırlar.
Müteselsilen Sorumluluk:
Madde 56- Kat Malikleri, kendi bağımsız bölümlerinde kiracı veya başka sıfatla oturan yahut yararlananların borç ve yükümlerini yerine getirmemelerinden ötürü doğacak zararlardan müteselsilen sorumludurlar.
6. Bölüm SON HÜKÜMLER
Madde 57- Bu Yönetim Planında hüküm bulunmayan hallerde, Kat Mülkiyeti Kanunu ile diğer kanunların emredici ve tamamlayıcı nitelikteki hükümleri uygulanır.
Ek Madde- ………………………
Madde 58- 58 maddeden ibaret bu yönetim Planı ……….. tarihinde düzenlenmiştir. Bu yönetim Planı’nın bütün maddeleri, ……………… ili, ……. ilçesi, …………………… mahallesi, …………… sokakta, ………….ada, …………. parsel sayılı ve …………..kapı no’lu …………….. apartmanın aşağıda açık kimlikleri ve adresleri yazılı bütün bağımsız bölümleri maliklerince teker teker okunarak isteğe ve usulüne uygun şekilde düzenlenmiş olduğu anlaşmazlıkla oybirliği ile kabul edilip birlikte imza altına alındı. …………../……………./………………
Bağımsız Bölümün No’su Nev’i Arsa Payı Adı Soyadı Adresi İmzası ………….. …………